Referenzzinsatz für Mieten auf Rekordtief

13.09.2013

Bei einer Anpassung des Mietzinses spielt auch die Orts- und Quartierüblichkeit eine Rolle. Bild HEV

Mietrecht – Der für die Mieten massgebende Referenzzinssatz ist auf einen neuen Tiefstand von 2 % gesunken. Der neue Satz gilt seit dem 3. September. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinsen aufgrund der neuen Situation zu überprüfen.


Gemäss Mietrecht entspricht die Reduktion des Referenzzinssatzes von 2,25 % auf 2 % einer Mietzinsreduktion von 2,91 %. Gegen diesen Senkungsanspruch kann der Vermieter folgende Kosten zur Verrechnung bringen: 


■ 40 % der Teuerung (gemäss Landesindex der Konsumentenpreise) seit der letzten Mietzinsanpassung: In den letzten Jahren war allerdings kaum eine Teuerung zu verzeichnen. Die Indexentwicklung kann auf der Website des HEV Schweiz abgefragt werden. 


■ Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren, Wasserzinse, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten etc.): Das Bundesgericht verlangt, dass diese Kostensteigerungen aufgrund des Vergleichs der durchschnittlichen Kosten der letzten Jahre vor der Mietzinsanpassung mit dem Kostendurchschnitt einer davorliegenden Mehrjahresperiode ermittelt werden. Da diese Berechnung einen unverhältnismässigen Verwaltungsaufwand verursacht und deren Prüfung im Streitfall das Schlichtungsverfahren sprengt, haben sich in zahlreichen Regionen von den Schlichtungsbehörden anerkannte jährliche Pauschalen von meist 0,5 bis 1 % für die Kostensteigerungen eingebürgert. 

Ferner kann der Vermieter die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen umfassenden Überholungen und andere wertvermehrende Investitionen verrechnen. Sodann können im Mietvertrag oder bei der letzten Mietzinserhöhung angebrachte Vorbehalte bezüglich einer Mietzinsreserve ausgeschöpft werden. 


Senkungsanspruch nur bei missbräuchlichem Mietzins

Generell besteht gemäss Gesetz nur dann ein Senkungsanspruch, wenn der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Lehnt der Vermieter aus diesem Grund ein Senkungsbegehren seines Mieters ab, so hat er in einem allfälligen Verfahren die Zulässigkeit seines Ertrags zu beweisen. Als zulässig gilt eine Nettorendite (auf dem investierten Eigenkapital), die maximal 0,5 % über dem aktuellen Referenzzinssatz liegt. Zurzeit ist also ein Ertrag von 2,5 % zulässig. Insbesondere bei Altbauten erweist sich die Ertragsberechnung aufgrund der realitätsfremden historischen Anlagewerte als untauglich. Bei Altbauten verweist das Bundesgericht daher auf den Vorrang der  Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses als Missbrauchskriterium. Ein Mietzins im orts- und quartierüblichen Rahmen ist demgemäss nicht zu senken. Im Streitfall ist der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit anhand von fünf konkreten Objekten zu erbringen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem streitbetroffenen Mietobjekt vergleichbar sind. Zur Problematik der von der Rechtsprechung gestellten übertriebenen Anforderungen an die Vergleichskriterien sei auf einen Beitrag im Hauseigentümer Nr. 14 vom 10. August 2013 verwiesen. Der Vorstoss von NR Egloff hat das Ziel, den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit praktikabel zu machen.


Kein Automatismus: Einzelfall prüfen

Das Sinken des Referenzzinssatzes hat keine automatische Reduktion der Mietzinse zur Folge. Damit der Mietzins in einem konkreten Mietverhältnis sinkt, bedarf es einer Mietzinsherabsetzung durch den Vermieter, eines entsprechenden Vergleichs der Mietparteien oder einer Herabsetzung aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens. Der Hauseigentümerverband empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der aktuellen Kostensituation zu überprüfen und die Mieter zu informieren. Dadurch können unnötige Schlichtungsverfahren vermieden werden.


Zeitpunkt und Mitteilung der Senkung

Ergibt sich gesamthaft ein Senkungsanspruch, so kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall drei Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Anders als eine Mietzinserhöhung – welche mit einem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden muss – kann die Mietzinsreduktion gemäss Mietrecht formlos erfolgen. Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, eine detaillierte und nachvollziehbare schriftliche Mitteilung zu machen, in der die einzelnen Erhöhungs- und Senkungsfaktoren und die aktuellen Berechnungsgrundlagen (Referenzzins, Landesindex der Konsumentenpreise, Betriebs- und Unterhaltskosten) aufgeführt sind. Dies schafft klare Grundlagen für spätere Zinsanpassungen. 


Senkungsbegehren von Mieterseite

Wird der Vermieter nicht von sich aus tätig, so sieht das Gesetz vor, dass der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn der Vermieter wegen einer Kostensenkung (z. B. Sinken des Referenzzinssatzes) einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss sein Herabsetzungsbegehren in Schriftform direkt an den Vermieter richten. Der Vermieter hat sodann dreissig Tage Zeit zur Stellungnahme. Wird dem Begehren nicht oder nur teilweise entsprochen, so kann der Mieter innert dreissig Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. 


Sonderfall: Befristete Mietverträge

Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssatz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung. Der Mietzins muss folglich aufgrund der Zinssenkung nicht überprüft oder angepasst werden.


Autorin: Monika Sommer, lic. iur., eidg. dipl. Immobilientreuhänderin, Stellvertretende Direktorin HEV Schweiz


Zum Thema